近几年来，房地产市场深度调整，代建成为房企转型的重要方向。然而聚盈策略，随着“下场”企业增多，市场增量空间缩小，代建行业内的竞争正愈发白热化。
克而瑞数据显示，2025年一季度，代建新增规模TOP20企业共计新增签约建面4534万平方米。这一数字虽然仍同比增加6%，较2024年全行业17%的增速进一步放缓，代建项目获取难度不断增加。
图片来源：克而瑞
相比之下，2021年进入代建行业的旭辉建管，签约规模增长较为强劲。今年1—3月，旭辉建管新签约代建面积达476万平方米，同比增长约42%，在一季度新签规模排行榜单中，位列代建行业第二。
近日，旭辉建管总裁刘冰洋接受了时代周报等媒体的采访，用近1个半小时，详细讲述了其对当前代建市场的判断以及公司的发展现状和未来方向。
刘冰洋表示，对于代建行业来说，今年似乎比去年之前还要更难一点。除了市场竞争激烈外，更为重要的原因在于委托方入市的意愿受到了影响。“在过去的一段时间里可以发现，行业里有很多项目并没有兑现当初的预期。”
在他看来，代建行业在经历过去2—3年的高歌猛进后，已经告别了“企业怎么做都对”的1.0阶段进入到2.0阶段。处在2.0阶段，代建企业的操盘难度正明显变大，对破题能力、服务能力、价值兑现能力的要求越来越高。
站在代建行业2.0阶段的十字路口，旭辉建管将如何破局，其转型路径又暗藏哪些行业启示？
从注重规模到注重签约质量
事实上聚盈策略，自2024年下半年开始，旭辉建管内部便在经营逻辑上进行了一系列的调整。
据刘冰洋透露，“过去，我们想有一定的市场规模，能够保留住优秀的团队，现在我们已经有了一定的市场规模。”如今的旭辉建管已经从追求规模转向了追求质量，更注重的是“有质量的签约”。
今年以来，这一策略的转变取得了明显的成效。2025年前五月，在行业整体面临利润下行压力的背景下，旭辉建管的毛利仍有所提高；与此同时，公司新签项目启动效率显著优化，2025 年以来所有新签约项目均按计划节点启动。
而在项目地域选择上，旭辉建管彻底扭转了“遍地开花” 般的机会型拓展模式，转向 “聚焦深耕”的结构化布局。
刘冰洋表示，2025年旭辉建管可能会战略性的放弃部分城市，重点聚焦15个省份、30多个城市长期深耕发展。
“我们重点深耕的城市，例如苏锡常、合肥、阜阳、成都等，这些城市既有充足的代建需求，我们又在当地积累了品牌影响力、专业团队和服务能力。”
刘冰洋认为，代建是一个深耕型的业务。代建企业只有通过在重点地区、城市深耕，形成规模优势、品牌优势，才能够有更好的效益和长期发展的空间。
好房子政策下的解题新思路
至于委托方的选择上，旭辉建管没有发生改变，依旧重点布局政府城投类项目。克而瑞数据显示，今年一季度，政府代建在旭辉建管新增签约面积的比例达到56%。
不过，在产品类型上，旭辉建管有了新的选择——“第四代住宅”。与传统住宅相比，四代宅每套住宅一般配备有独立的空中花园，且具备很高的得房率，能够在一定程度上提升住宅的质量和居住体验。
目前，我国针对第四代住宅尚未出台统一的技术规范与明确定义，各地也还在对此类项目进行多种尝试与探索。
今年3月，《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设定下底线要求。6月13日，国务院常务会议进一步提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。
刘冰洋指出，市场早已不缺房子，但缺少好房子。当前从中央到地方已形成“好房子才会带动市场”的共识，各地主管部门普遍秉持开放态度，在严守政策红线的前提下，积极探索产品研发创新路径，并在审批流程、政策支持等方面提供便利。
在此背景下，第四代住宅作为好房子的落地体现之一，受到了不少房企的重点关注。目前，保利发展、华润置地、万科、龙湖集团、绿城中国等房企均有四代宅项目入市。
旭辉建管也在大力推行这一产品。时代周报记者了解到，截至目前，旭辉建管已在苏州、佛山、西安、太仓等六个城市布局了四代宅项目，其中苏州的四代宅产品“蠡棠森屿”已对外销售。据了解，“蠡棠森屿”是苏州主城区首个四代宅产品，由旭辉建管与两家苏州国企共同打造。
今年4月底，“蠡棠森屿”首次开盘实现 6.3亿元的销售业绩，均价3.3万 / 平方米。另据克而瑞统计数据，该项目位居5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。
在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路。当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。
除了四代宅项目，据刘冰洋透露，今年旭辉建管在AMC类项目的拓展上有了长足的进步。在与传统AMC机构合作外，旭辉建管还中标沈阳水立方项目全过程建设管理服务，这也是该公司在东北获取的首个不良资产盘活项目。
“沈阳水立方前面经历了三轮重组的失败，第四轮在我们手上重组成功了，现在项目进入实施阶段。”
数据显示聚盈策略，2025年一季度，旭辉建管新增在管项目数量28个，同比增长47%；截至一季度末，公司在管面积达3500万平方米，较2024年底增长约17%；累计在管项目超200个，累计项目覆盖城市数量75个。
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